日前，广州二手楼市被一套“网红盘”刷屏了。为何？原来在广州市上周公布96个小区二手房参考价后，首个按照参考价挂牌出让的房源出现了，价格接近“腰斩”。记者调查后发现，一套保利心语花园104.74平方米的三房单位，在贝壳网上的“业主报价”从之前的1800万元降为1015万元，但实际上，业主的心理价位是1500万元。近日二手房网站上挂牌出让的房源，都纷纷标上了参考价，而随着二手房市场的变化，二手房交易议价空间逐步增大。
二手房降价800万元成“网红”
8月31日，广州市住房和城乡建设局官网发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，针对广州96个住宅小区二手房发布了参考价格，而位于参考价第一行的保利心语花园，交易参考价为96957元/平方米。
上周末“爆红”的这套保利心语花园104.74平方米的三房单位，位于珠江新城，在贝壳网上，“业主报价”调整为1015万元，正好按照参考价放盘。贝壳经纪人黄小姐告诉记者，这套房之前挂牌价是1800万元，在参考价公布后，业主立刻就通知中介，挂牌价降为1015万元。在“寸土寸金”的珠江新城，此前二手房单价普遍在14万元/平方米左右。如今业主降价约800万元卖房，单价仅“9字头”，让不少买家蠢蠢欲动。
9月4日，在中介经纪人黄小姐的带领下，记者来到保利心语花园。在门口登记的一两分钟里，就有其他中介带着三四波客人过来了。保安透露，这两天至少有四五十人来看过这套房。
这是一套大约105平方米的三房单位，位于保利心语花园H栋29楼，三梯五户设计。经纪人说，业主今年春节前对房子翻新过，室内的地板、家私家电都是新的，买了可以直接入住，不用怎么装修。
至于业主为什么降价急售，经纪人透露，业主身在湖南，房子买了后一直是出租，考虑到不会在广州长住了，所以想尽快处理这套房子。小区门口除了有一所国际幼儿园外，小学学位对应的是体育东小学。最为关键的是，业主是满五年唯一住宅，这样一来，买家不需缴纳个人所得税，倒是省了一笔成本。此外，该小区物管费为2.6元/平方米，这在珠江新城地段来说，算不上贵。
黄小姐透露，业主的意思是“价高者得”。原来，这两天已经有33个意向买家来看过这个房源，并且向中介报过价了。黄小姐坦言，从1300万~1450万元都有人出价，但都没有达到业主的心里价位1500万元。
截至发稿时，中介表示，该房暂时还未成交。
今后二手房交易首付或提高
讨价还价的事先放一边，还有个更为棘手的事——贷款。有实力买千万住宅的买家多为二次置业，根据限购政策的规定，首付需要七成。如果按照上述房源最终成交价1500万元来计算，而参考价只有1015万元，那么，实际贷款只能贷到300多万元，买家首付需要给1200万元。
经纪人还透露，如果买家可以一次性付款，业主还有议价的空间，否则1500万元就是业主的目标价。按照此成交价计算，这套房源的单价达到14.3万元/平方米，和市场价基本保持一致。
记者了解到，目前各银行的按揭贷款额度都很紧张，很多银行一两个月都没有额度放款，在8月份各交易中心实行“指导价”政策以后，按揭贷款市场更是达到“冰点”，如今已经有几家银行在审理按揭贷款时都是参考交易中心“指导价”来认定房价。
有经纪人表示，参考价政策出台后，正式交易是“首付增多、贷款减少”，所以如果是全款买房，业主在总价上会做出一定让步。据悉，大多数房源在中介发布房源信息时，也都加上“全款可谈”。
部分房源下架后又上架
自8月31日广州市发布96个小区二手房参考价后，二手房市场情况骤然变化。9月1日下午，链家和贝壳相继取消历史成交价等相关数据，而目前贝壳已经全部下架超过参考价的二手房源。记者搜索参考价楼盘，绝大多数显示“共找到0套”，近90天成交则显示“暂无数据”。不过9月7日开始，贝壳陆续上架之前因超过参考价而“消失”的房源，但是价格统一改为发布的参考价。
9月7日，记者在贝壳网上搜索“星河湾二手房”，显示的页面中包括了“本小区参考单价”和“本套房源的参考总价”，以一套245.78平方米的四房两厅单位为例，两个价格分别显示33759元/平方米和830万元，记者对比之前出台的星河湾二手房参考价，就是33759元/平方米。
和之前网页对比，楼盘的信息照样有显示，但是在“小区均价”这一栏则是空白。贝壳有关负责人表示，线上展示目前是这样，线下服务是号召了各个合作品牌督导经纪人严格按照监管部门指示，以二手住房交易参考价格为重要参考依据，严格合规作业。
调查显示市场议价空间加大
如今在二手房网站了解中意楼盘，看到的都是统一的“参考价”，这给不少准备入手二手房的买家带来了不小的困惑：业主到底想卖什么价？
刘小姐正打算国庆期间在天河、海珠等中心区域买一套90平方米左右的二手房，参考价来了以后，满以为二手房价会降，如今却发现，之前看过的不少二手房源，在网上的价格都一样。中介经纪人表示，只能去中介店铺找经纪人了解了。
参考价下，广州二手房是否降价了呢？有经纪人表示，如今买家和业主都在观望，参考价和市场成交价的差距让业主不敢放盘，也放不了盘。但是，一些在参考价范围以外的楼盘，议价空间加大了。
以东圃板块为例，目前表现为“客少盘多”的情况，不少业主有下调报价以促成交易的意愿，议价空间基本可达到3%~5%左右。但该板块二手房“实在买家”较之前明显减少，不少“笋”房源仍处于僵持状态，板块整体市场成交能力偏低。由此可见，目前东圃板块业主虽然愿意降价让利以促成交易，但因为上门客较少，整体成交依然不容乐观。
据了解，刚刚过去的8月份，广州二手房整体成交依然平淡，除传统淡季的因素外，目前市场整体交投活跃度偏低，客户观望情绪较浓。在政策、信贷等多重因素影响下，市场预期发生转变，业主心态不再那么强硬，开始调整价格，以期成交。
文章来源:信息时报
